Интервью с Павлом Люлиным, вице-президентом Союза Торговых Центров России

- Добрый день! Расскажите немного о себе.

- Добрый день! Я 17 лет занимаюсь управлением и эксплуатацией коммерческой недвижимости. Начинал с ТЦ Мега в Санкт-Петербурге, Мега Парнас. Пришел в компанию сразу после ввода в эксплуатацию: объект был еще без электроснабжения, работал на генераторах, не было постоянного подключения к воде, к газу (не согласовали и не проложили трубу, и газовая котельная несколько лет работала на запасном топливе – дизеле). После этого я строил, а потом и открывал Флагманский торговый центр Стокманн в Питере, на Невском проспекте. Это был не менее интересный опыт в качестве строительства и оборудования: строили его китайцы, а технический надзор вели финны и шведы.

- Сейчас ни для кого не секрет, что арендаторы приостанавливают свою работу и уходят из России. Что меняется в работе ТЦ и БЦ? Как планируется использовать площади? Есть уже примеры замен?

- Да, это правда, очень много арендаторов сейчас приостанавливают свою деятельность, закрываются, некоторые объявляют о своем уходе. Те, кто остались, ждут, что обстоятельства изменятся. Но долго они ждать не будут: большинство из них платят арендную плату, зарплату сотрудникам.

- И что будут делать торговые центры, если все уйдут? Искать нового арендатора этого же сегментами или площади будут использоваться по новому назначению?

- Ну вот смотрите, часть арендаторов возвращается. Для примера, открылся Оби, вернулиLPP. Большинство хотят остаться. Что касается тех, кто всё-таки уходят, тут варианта два: либо они полностью уйдут и в течение двух месяцев вывезут все свое имущество; либо их возьмут под внутреннее управление, что вызывает много вопросов, конечно. Но тех, кто займёт опустевшие площади, пока нет. Есть турецкие компании, но они просят совершенно другие условия. И если выбора не останется, такие условия им придется предоставить. Готовы развиваться российские сети, но и они сейчас пытаются зайти на лучшие места и на самых лучших условиях. На мой взгляд ситуация не такая уж ужасная, но как она будет развиваться дальше, мы увидим ближе к августу.

- Возможно ли, что вместо каких-то арендаторов зайдут маркет-плейсы или складские помещения? Кинотеатры сейчас испытывают большие проблемы, что будет с их площадями в случае закрытия? И повлечёт ли это за собой замену или перестройку климатических систем? Если да, то как?

- Смотрите, точки выдачи занимают небольшие помещения, а те арендаторы, которые закрываются находятся на классных местах, 1-2 этаж с высокой проходимостью с большим метражом, с повышенной арендной платой или высоким процентным товарооборотом, который они генерируют в отличие от других менее популярных брендов. Посадить ПЗВ вместо Zara – это стрелять себе в ногу.

- Это я понимаю. Но допустим, Zara закрывается, а на -1 этаже есть Спортмастер, который можно пересадить на удачное место, а ПВЗ переместить на место Спортмастера. Может ли это быть неочевидным планом для отрасли?

- Это может быть планом С, но это совсем не выгодно ТЦ. ПВЗ это история, которая не генерируют трафик. Покупатель, забрав условные штаны из пункта выдачи, не пойдёт по другим магазинам, только в ресторанный дворик или кинотеатр. В классическом ТЦ нужны два типа арендаторов:те, которыегенерируют трафик, например, кинотеатр или каток; и те, кто платит высокую арендную плату.

- Тогда у меня сразу следующий вопрос. Не секрет, что кинотеатры сейчас испытывают большие трудности и многие скорей всего закроются. Что будет с их площадями, и какие изменения ждут арендодателей в части оборудования и эксплуатации этих помещений?

- Помещения кинотеатров довольно специфические. Как правило они расположены в максимально удалённой части здания, сам формат помещений, специфическая технология в климатическом оборудование, мощные кондиционеры – все это приводит к тому, что вариантов переоборудования не так уж много. Но есть примеры, когда из кинотеатров делали фитнес без бассейна.

- А какие-то дополнительные изменения, помимо отделочных работ, требуются? Замена внутренних систем кондиционирования, установка дополнительного оборудования или наоборот упрощение системы и в дальнейшем экономия на электричестве.

- Конечно! Потребуется дополнительный холод, нужно будет делать дополнительную разводку по помещениям. Это значительные деньги, и не все арендодатели готовы их вкладывать.

- В Москве есть БЦ и ТЦ, которым десятки лет, а рядом с ними строятся новые ТЦ и БЦ. Нужно ли владельцам старых объектов менять технологии внутренней эксплуатации (климатического оборудования), при условии, что все арендаторы не покидают их? Если да, то в каком объёме? И что делать во время санкций, когда многие поставщики оборудования приостанавливают деятельность на территории РФ, а у других поставщиков проблемы с комплектующими из заграницы.

- Как правило оборудование на объекте меняется при реконструкции, в «докризисные» времена считалось, что реконструкцию правильно делать раз в 10 лет, в РФ это правило редко выдерживается. У нас много «подуставших» объектов. Они должны были выходить на реконструкцию в 20-22 год, но в силу экономических причин, это вряд ли случится.

- А на сколько такая задержка проблематична и опасна? Еще на 5-10 лет простоят?

- В принципе оборудование оно достаточно долговечно, особенно если его грамотно и с нужной периодичностью обслуживать. Сложности случаются с хладагентом, который невсегда можно ввезти, потому что фреон попадал под «Парижскую конвенцию». Я думаю, ещё лет 5 всё проработает в нормальном режиме. С другой стороны, происходят изменения арендаторов, которые просят повышенные мощности по холоду, к примеру косметика, фитнесы. Тогда ТЦ вынужден ставить дополнительный чиллер, чтобы заполучить этого арендатора.

- То есть будет происходить постепенная замена оборудования по объекту?

- Да.

- Вот вы сказали, что сейчас возможны проблемы с запчастями. Для примера возьмём иностранного поставщика, который испытывает проблемы с поставками, можно ли производить замены комплектующих, запчастей на российского поставщика?

- Я не так много знаю российских производителей кондиционеров. Вентиляции – да, но промышленного холода не так уж много. И я, если честно, ни разу не встречал российский промышленный холод, чиллеры, драй кулеры в торговых центрах. Есть же ещё турецкие производители, и, если турецкий застройщик строит в России объект, он старается привлечь своих земляков и на поставку оборудования.

- А с турецким поставщиками у нас сложностей в работе нет? Единственная сложность – это ограниченные мощности по перевозки оборудованию в РФ и тот объем заказов, который они смогут выполнить?

- С турками и китайцами проблем вообще нет. Вот как работать с европейцами, пока не понятно. Да есть возможность возить через Грузию какие-то небольшие запчасти, которые помещаются в багажник, но гарантии в таком случае точно не будет. И эти риски на себя должен кто-то взять: либо эксплуатирующая компания, либо сервисная, либо сама управляющая.

- А как вы считаете, какое время потребуется, чтобы рынок перестроился под данные реалии? И чтобы у каждого была понятна постоянная зона ответственности.

- Ну гарантия возможна только в том случае, если ты это оборудование у себя поставил, оно не заработало, и ты его отправляешь обратно. И дальше оно идёт в ближайший сервисный центр, потому что здесь скорей всего таких центров не будет. Сильно усложнится логистика, а отвечать будет тот, кто заказывает и устанавливает.

- А в связи с усложнённой логистикой и временными затратами на замену, может образоваться дефицит?

- Дефицита пока нет, потому что строительство приостановилось и идет медленно. При острой необходимости наладим поставки из Китая, но пока рано об этом говорить.

- А какие изменения сейчас идут у поставщиков оборудования по отношению к покупателям? Я знаю, что есть одна европейская компания, которая продолжает возить оборудование к нам, так как их оборудование не попадает в список санкций. Как вы считаете, на них будет распространяться условие, что рубль упал, но цена не падает из-за сложной логистики?

К нам присоединился Алексей Блюмкин, Руководитель Комитета по инновациям, Союз Торговых центров:

- Цена на рынке – это всегда отражение спроса. Если мы говорим, что для конечного потребителя в розничном бизнесе цена определяется конкуренцией, и спрос формируется на основание стока, который сюда приехал. То в профессиональном оборудование происходит поставка под заказ. И если иностранные компании не могут отгрузить ничего, то те, кто могут отгрузить, не будут снижать цены, а может и будут поднимать. Кроме того, какие-то объекты будут закончены, какие-то нет, но деньги нужно зарабатывать, чтобы поддержать деятельность компании. Сейчас отсутствует хорошая конкуренция, и все будут пытаться заработать.

- Что сейчас важно при выборе поставщика? Как их выбирать и где их находить? Важно ли ходить на выставки или всё лучше искать в интернете или лучше спросить у коллег по цеху, кто и какое оборудование себе поставил?

Алексей: В очень большом российском холдинге из-за проблем с поставками японских производителей, было проведено внутреннее совещание. И IT-директор, посоветовавшись с директором по закупкам, при подготовке тендера обратился к своим друзьям из другой управляющей компании ТЦ. На что получили рекомендации по нескольким мало известным компаниям, которые сейчас только наращивают свои объёмы и занимают более крепкие позиции на рынке. Вот так чаще всего выбор и происходит.

А что касается выставок, то, к сожалению, они не могут быть постоянными. Выставка будет через месяц, или через полгода, или через год, а потребность в оборудование возникает внезапно. Безусловно такие мероприятия необходимо регулярно посещать, чтобы быть в курсе трендов, разработок, знакомиться с поставщиком, пообщаться, узнать все условия, чтобы в случае внезапной необходимости это оборудование можно было заявлять в тендер. Я чаще всего сталкиваюсь, что коммерческом бизнесе побеждает далеко не всегда самое дешевое предложение.

- А что если поставщик говорит: «Да, моё оборудование самое дорогое, но она наиболее хорошего качества, гарантийный срок выше, и срок эксплуатации дольше, и мы готовы поставить оборудование в своего рода рассрочку»? На ваш взгляд будет ли это важным фактором при выборе?

Павел: Я думаю, да. Только если поставщик на постоянном контакте с конечным потребителем данного оборудования, и он может сказать: «Да, наше оборудование дороже, но мы как сервисная компания будем его обслуживать за 2 коп. Мы будем 3 раза в год проводить полную проверку, и это будет Вам стоить по цене выезда нашего инженера. Потому что мы знаем, что наше оборудование беспроблемное, у нас есть все запчасти для оперативного устранения поломок или неполадок». Но повторюсь, это работает, только когда конечный потребитель оборудования и поставщик находятся в прямом контакте. Строителям, например, всё равно. Чем дешевле будет стоить оборудование, тем им выгоднее, а как оно дальше будет работать – всё равно.

- Подскажите, а какие сейчас перспективы «Зелёных трендов»? С одной стороны, это очевидная экономия, но на первом этапе сами внедрения требуют высоких затрат. Сохранится ли тренд на энергоэффективность?

- Я не так давно участвовал в конференции по БЦ и офисам, и один из вопросов был, а как будет с зелёной сертификацией? Потому что раньше она была востребована больше у западных арендаторов. С одной стороны, да, для нас это важно, но были люди, которые говорят: «Ко мне пришёл арендатор и он не готов платить больше за этот зелёный тренд» и это во многом и определяет выбор.

- Что, на ваш взгляд, будет с Москва Сити, который не прекращает своё строительство ни на день?

- Я думаю, там будет локальный кризис, возможно небольшой, но думаю 15-20% вакансии.

- Неприятные цифры. Спасибо большое за интервью, получилось довольно интересно, давайте подведём итог. Как Вы, со стороны потребителя оборудования, видите ситуацию по рынку в целом, и как выглядят Ваши взаимоотношения с нынешними поставщиками? Они укрепляются или вы ищете новых?

- Рынок пойдёт в ту сторону, где будет надежнее в плане будущих запчастей, выбор по оборудованию, которое производится в РФ и других дружественных странах. Либо в тех странах, которые готовы здесь держать сервисные центры, потому что холодильное оборудование сложно. И если в мае ты не можешь запустить свой чиллер, то нужно иметь человека, который приедет и его запустит. Вот этот фактор цены очень важен. Что касается цены, я не думаю, что это будет на первом месте. Рубль укрепляется и цены будут за ним следовать. А по востребованности, сейчас все стоят и ждут, чем закончится ситуация в экономике, думаю рынок недвижимости разморозится ближе к сентябрю. Тогда и станет понятно, куда мы идём.